购房者信心下滑 一二线城市房价下行压力大

全国楼市虽然整体呈现量价上涨局面，但一线城市和部分二线城市房价下行压力较大。在棚改货币化政策可能收紧的情况下，受影响较大的三四线城市或将出现进一步的分化。

经过3月起的一波小高潮，中国房地产市场又有回归平稳的迹象。

58集团旗下58安居客房产研究院近日发布《有“调”不紊——2018年上半年楼市报告》(以下简称《报告》)显示，2018年上半年购房者信心指数在2月处于高位而后逐渐下降，用户找房需求3月出现高峰期后也现小幅下行。

一线和部分二线城市房价下行压力大

棚改政策影响三四线城市或将分化

17日，国家统计局发布6月房价数据显示，70个大中城市中66个城市新房房价环比上涨或持平，但与5月相比，北京、天津、合肥、厦门、深圳、成都等部分热点城市涨幅出现回落。

“全国楼市虽然整体呈现量价上涨局面，但一线城市和部分二线城市房价下行压力较大。”58安居客房产研究院首席分析师张波分析，受七部委联合对30个城市楼市严查的影响，一二线城市的房地产市场有望进一步降温，尤其是上半年房价依然上涨的部分二线城市，房价下行的压力会增大。

对于三四线城市来说，张波预计，部分城市在7月份可能还将出台更为严厉的调控政策，随着调控地不断深入，在部分二线热点城市房价得到有效控制的同时，三四线城市房地产市场仍将保持一定的热度。但在棚改货币化政策可能收紧的情况下，受影响较大的三四线城市或将出现进一步的分化。

58安居客房产研究深入研究2018年上半年线上用户数据，指出全国二手房挂牌价也开始出现分化，一线城市房产市场市场步入成熟期，房价涨幅不大且市场反应相对平稳，部分二三线城市价格出现明显波动。

《报告》分析，2018年上半年，一线城市新房找房热度同比去年下行，除深圳外，其余三城找房热度均下跌。与此同时，一线城市周边部分城市找房热度同比上涨明显，如长三角苏州、宁波，珠三角东莞等城找房热度涨幅较高。在新一线城市中，新房找房热门城市集中在西部，西安、重庆、成都找房热度、用户来电量均位列前三甲。

这或可归因于“人才政策效果显现”。据不完全统计，全国已有超60城发布人才政策，人才落户、购房与租房补贴争相推出，“抢人大战”如火如荼。如何遏制因此带来的楼市投机炒作也成为这些城市面临的新挑战。

超70城已出台楼市限售政策

下半年调控政策仍然以收紧为主

6月份，住房城乡建设部等七部委联合治理房地产市场乱象，对北京、上海等30城开展专项行动。随后，三亚、杭州、宁波、佛山、深圳、昆明等城市相继出台通知整治房地产市场乱象，打击投机炒房。

这可视为2018年房地产调控主基调下的进一步收紧。据统计显示，截止2018年6月，全国已有超70城已出台限售调控政策，从一二线城市逐步向三四线城市深入。

从下半年来看，《报告》预计，限购、限购政策将进一步扩围，向热点三四线城市深入，调控政策仍然将以收紧为主。

其中，打击投机炒房、打击房地产“黑中介” 打击违规房企、打击虚假房地产广告等“四类打击”仍将成为重点。另外，从保刚需摇号到限制企业买房，各地下半年针对调控的打补丁式升级还将不断持续。

从外部环境来看，“抢人政策本身并不针对楼市，但是短期内购房人口的大量引入确实会对楼市形成不小冲击，下半年新增的抢人政策或被叫停，现有的政策或有调整。”张波表示，同时，下半年棚改新增项目将呈收紧趋势;购房贷款利率也存在上涨的可能性。

数据显示，全国首套房贷款平均利率自2017年1月份起连续17个月上升，部分一二线热点城市的首套房贷利率普遍上浮10-15%，部分地区银行上涨幅度高达30%。在“房住不炒”的大背景下，房贷利率的提高也成为打击炒房的有效手段之一。

“今年楼市依然处于紧缩的调控政策下，投机购房行为被打压，楼市回归居住属性，购房者对于楼市发展扔保持谨慎态度。”张波说。