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买房,贷款选择等额本息还是等额本金好?

发布时间: 2021-11-26 11:39:57

来源: 综合整理

分类: 购房指南

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一、  等额本息与等额本金概念与算法:

  1、等额本息法:最重要的一个特点就是每月的还款额相同,从本质上来说本金所占比例逐月递增,利息所占比例逐月递减,月还款数不变,即在月供“本息与利息”分配比例中。前半段时期所还的利息比例大、本金比例小,还款期限过半年后逐步转为本金比例大、利息比例小。

     (注意:在等额本息法中,银行一般先收剩余本金利息,后收本金,所以利息在月供还款中的比例会随本金的减少而降低,本金在月供款中的比例因而升高,但月供总额保持不变。)

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  2、等额本金法:最大的特点就是每月的还款额 不同,呈现逐月递减的状态;它是将贷款本金按还款的总月数均分,再加上上期剩余本金的利息,这样就形成月还款额,所以等额本金法第一个月的还款额最多,然后逐月减少,越还越少。

     (注意:在等额本金法中,人们每月归还的本金始终不变,利息随剩余本金的减少而减少,因而其每月还款额逐渐减少。)

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二、等额本金和等额本息的计算方式:

      1、等额本金还款计算方式:

        每季还款额=贷款本金/贷款期季数+(本金-已归还本金累计额)*季利率

    如:贷款20万,贷款期为10年:

        每季等额归还本金:200000/(10*4)=5000元; 

        第一季度利息:200000*(5.58%/4)=2790元; 则第一季度还款为:5000+2790=7790元

        第二季度利息:(200000-5000*1)*(5.58%/4)=2720元;则第二季度还款额为5000+2720元=7720元

         。。。。。。。。

        第40个季度(最后一期)利息:(200000-50000*39)*(5.58%/4)=69.75元;

        则最后一期的 还款额为5000+69.75=5069.75元

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2、等额本息的计算公式:

      每月还本付息金额={本金*月利率*(1+月利率)贷款月数}/{(1+月利率)还款月数-1}

      还款总利息=断绝哑巴*贷款月数*月利率*(1+月利率)贷款月数/{(1+月利率)还款月数-1}-贷款额

      还款总额=还款月数*贷款额*月利率*(1+月利贷款月数率/{(1+月利率)还款月数-1})

      每月利息=剩余本金*贷款月利率 ;每月本金=月供-每月利息

  如:贷款100万,贷款期为30年:

       第一个月利息为1000000*(6.15%/12)=5125元,第一个月本金为:6092.28-5125=967.28元

       第二个月利息为(1000000-967.28)*(6.15%/12)=5585.5011元,本金为6092.28-5585.5011=506.778元

       。。。。。。。。。。

      所以贷款100万,贷款期为30年,每月还款60992.28元,总支付利息为1193221.37元。

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三、针对购房者,到底 应该选择等额本金还是等额本息,各自的优势在哪里?

     等额本金还款法的优势在于:会随着还款次数的增多,还债压力会日趋减弱,在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下,等额本金还款法的利息总额要少于等额本息还款法。

     理论上说,等额本金还款更划算一些,但是由于等额本金前期还款压力很大,许多购房者无力支付还款金额,加上银行审查严格,所以等额本金还款方式并不常见,现在还款的主要形式还是以的呢个本息为主。

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四、等额本金和等额本息适合哪些人群?

    1、等额本息适合的人群:

         等额本息每月的还款额度相同,所以比较适合有正常开支计划的家庭,特别是年轻人,而且随着年龄增大或职位升迁,收入会增加,生活水平自然会上升,如果这类人群选择等额本金的话,前期压力会非常大

     2、等额本金适合的人群:

        

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