易宪容：遏制房价上涨核心是让房价上涨预期逆转

中共中央政治局7月31日召开会议，主要是部署下半年的经济工作。主要有六项工作，第5条是要解决房地产市场的问题，坚决遏制房价上涨。

现在的问题是，为何国内楼市调控，出台的房地产调控政策越多，楼市价格则越是上涨?不算2016年出台的楼市调控政策，光2017年各城市出台的楼市调控政策有113次，而2018年各城市出台的楼市调控政策有192次。今年上半年出台楼市调控政策的城市有73个，出台的限购政策有135条，出台的限贷政策有176条，限购、限贷、限售、限价等楼市调控的行政性政策无奇不有，结果是楼市的房价越是调控，越是上涨，目前有90%以上城市的房价还在上涨，有的城市的房价已经连续上涨39个月了。何也?

这次政治局会议提出，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。可以说，中央对房地产市场的问题态度十分清楚明确，房地产市场要回归到居住消费为主导的市场，不能够成为投资炒作赚钱的工具，就此而言要坚决遏制房价上涨。

这次政府对要解决房地产市场问题的态度如此明确，遏制房价上涨目标也十分清楚，这十几年的老大难问题能够得以化解吗?为何以往对解决房地产市场问题出台了这样多的政策，则会让问题越来越大，房地产市场调控越来越乱象丛生?其实，真正要解决国内房地产市场的问题并非难事，最为重要的就是要用市场的经济杠杆来落实房地产市场的“只住不炒”的市场定位，去除房地产市场的赚钱功能。如果这样政策工具能够出台，让任何购买住房者进入市场购买住房之后无利可图，那么国内房地产市场的问题就可迎刃而解。否则，不把握到这个要害，出台的政策最多能够起到作用都是十分有限的，比如限售政策短期有作用，但到限制的期限结束房价同样会涨。

从会议提出的解决房地产市场问题的精神来看，政府的政策强调了房地产市场预期管理，也就是从根本上肯定当前中国的房地产市场是以投资为主导的市场。对于一个以投资为主导的房地产市场来说，要遏制房价上涨就得改变当前房价上涨预期，让当前房价上涨的预期完全逆转。如果要当前的房价上涨预期出现完全逆转，就得让房价下跌。如果房价不跌，或只是让房价稳定，那么当前房价上涨预期要逆转是不可能的。那种所谓既要遏制房价上涨，又要稳定房价是根本不可能的事情，是与市场法则完全相悖的。

如何才能让房价上涨预期逆转呢?就得用税收政策把购买住房的赚钱功能坚决去除掉。这是问题的关键所在。要注意，房地产的税收政策并非仅是房地产持有环节的房地产税的出台。房地产税包括了房地产交易税、房地产交易所得税、房地产税、房地产遗产税、房地产空置税、房地产外国购买者税等，只有通过这些税收政策，再加上信贷政策，在事前、事中、事后把购买住房的赚钱功能去除，让购买仿者无利可图，甚至于亏损，房价上涨预期才会逆转。否则，如果不是用经济杠杆从根本上去除购买住房赚钱功能，那么房价上涨预期是不可能逆转的。房价上涨预期不逆转，要遏制房价上涨是不可能的事情。比如香港的房地产市场问题，他们是用的经济杠杆在调整，但就是不采取严厉的房地产交易所得税来限制住房炒作的赚钱功能，所达到效果问题有限，反之，韩国用严厉的房地产交易所得税去除购买住房的赚钱功能，手起刀落房，地产市场立即出现调整，房价上涨预期立即逆转。

对于当前中国的房地产市场的问题来说，就是要回到住房“只住不炒”的市场地位上来。而这种市场定位，就意味着要从根本上把当前以投资炒作为主导的房地产市场回归或转型到以居住消费为主导的房地产市场。要实际这种转型就得让房价回归理性，回归到居住消费者有支付能力的购买水平上来。要知道投资者的出价水平及居住消费的出价水平是两个完全不同的概念，两者是不可能同一的，否则就不需要遏制房价上涨。所以，房价理性回归就得让房价水平逐渐下跌，而不是让房价稳定在投资者才有购买能力的价格水平上。当前在这问题上的政策方面的混乱，就是房地产乱象丛生的根源。

就当前国内房地产市场形势来说，房价理性回归肯定是要付出代价，房地产市场转型、房价的理性回归，就是一次重大的利益关系调整，这种调整肯定会面临巨大阻力，但是越是调整得早，其代价及风险越低，否则越是往后拖，未来调整越是困难，所付出的代价与风险也越来越高。所以，这次政府要下决定来解决房地产市场的问题，就得从坚决去除房地产的赚钱功能入手，以此来让房价上涨预期逆转。否则，还是采取当前这些政策，比如发展租赁市场、增加保障性住房建造、设置公有产权房等，特别是采取用行政性手段对抗市场的政策，只能走在香港房地产市场路上，让房价越是调控越涨。要遏制房价上涨也是不可能。