集体建设用地入市：用意在哪里?影响究竟有多大?

2018年12月23日，土地管理法、城市房地产管理法修正案草案提请十三届全国人大常委会第七次会议审议。

现行土地管理法制定于1986年，上一次修正是在2004年。时隔14年的再次修订，涉及土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度等多个方面。

土地管理法再度修订，用意何在?影响有多大?12月24日晚，中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长冯奎和财经评论员万喆做客《央视财经评论》演播室，深度解析。

《土地管理法修正案(草案)》变化

修正案草案删去了现行土地管理法关于“从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地”的规定。提出，“对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。”

集体建设用地入市 用意何在?

冯奎：土地制度改革具有“多增效应”

中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长 冯奎：如果农村集体经营性建设用地直接入市，而不需要像过去那样先收归国有，这样做有多种效应。第一，它增加了产业用地，现在搞特色小镇，搞乡村振兴，地从哪来?这就是一个有效渠道;第二，增加农民收入，原先集体经营性建设用地收归国有，大部分收益会由政府获得，农民分得比较少，以后有望改变;第三，改变了原先地方政府通过土地财政增收的办法，他们需要更多考虑转型，这也是增量效应。这一次草案如果人大通过，我相信对于整个农村土地制度改革会有一个非常大的突破。

万喆：土地制度改革是大势所趋

财经评论员 万喆：在摸索怎么推动土地制度改革方面，其实已经准备了很长的时间。过去的做法有两个特别大的矛盾：一个是供给矛盾，也就是目前的房价跟土地供应紧张是有关系的，因此大家觉得说这方面的资源调配有必要放下去让市场配置;另外一个，是集体用地所有者权益保障并不够，很多时候房子卖得很贵地卖得很贵，但是征地的时候给农民的钱并不多。所以我想现在实际上时机成熟度应该是够了，大家的呼声已经非常高了。

集体建设用地入市 影响有多大?

冯奎：农村土地制度改革促进乡村振兴

中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长 冯奎：改革对乡村振兴有非常重要的促进作用，对于房地产市场，我认为目前还不会构成非常大的影响。集体经营性建设用地市场只占了10%左右，大部分还是宅基地;第二，这些集体经营性建设用地入市之后并不是用来盖商品房的，而是用于工业、商业等等用途，虽然也会有租赁房、廉租房等等，但是不会对商品房造成很大冲击。

冯奎：入市后的收益分配问题是焦点难点

中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长 冯奎：举个例子，有了收益之后，村集体的负责人可以有两个极端：一个是把所有的收益都拿来用于村集体经济的发展;一个是把所有收益全部分干，都交给农民去处理。这两种极端的后果，一种是农民利益没有得到保证，还有一个后果可能是村集体就垮了。所以未来的分配机制非常重要，并且还要有很好的监督手段。

万喆：土地制度改革将是结构性改革的关键

财经评论员 万喆：我们现在提到的几个非常重要改革的关键点，宏观上的经济改革，包括地方上消除对土地财政的依赖性，实际上跟土地制度改革、增强市场活力有非常大的关系。另外，近年来一直强调要提升民众的幸福感和获得感，对于城市居民来说，可能房住不炒非常重要，这和土地的供给有关系;对于农民来说，公共服务的提供，以及他能从土地当中获得的收益，是他获得感和幸福感的关键，也跟土地有关。所以接下来怎么做，可能需要更多的细则。

冯奎：土地制度改革等不得 急不得 必须稳中求进

中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长 冯奎：为什么等不得?因为土地是极其重要的要素，城乡高质量发展涉及到好多体制机制的障碍，现在都跟土地密切相关;但是土地又涉及到国家的基本经济制度，因此在法律、试点这些方面都要予以充分的准备，所以总的基调就应该是稳中求进，朝着一个城乡统一的建设市场来做最终的努力。