倪鹏飞：房地产税应及早开征 避免出现“灰犀牛”

自全国两会被写入政府工作报告，房地产税成为过去半年间的热门话题，与之相关的讨论愈发热烈。4月初，有专家表示，对房地产税而言，已经不是要不要征的问题，而是征收范围、免征范围、按照面积还是套数征收的问题。

不过，对于大家更关心的开征时间，市场中总有观点认为不可能太早，“三年之内不会征收。” 8月21日，中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞撰文指出，当前房地产市场泡沫风险已经较大，行政调控效果在边际下降，“灰犀牛”正在步步紧逼。如不及时化解风险，楼市危机或会在拐点时刻全面爆发。对此，他建议加快房地产税的立法进程，不能以税收法定和问题复杂为借口，没完没了的调研拖延时间。若以“逐步推进”为借口，总是“前怕狼，后怕虎”、瞻前顾后，逐步推进就变成消极应对，必将贻误时机，酿成巨大风险。

长期风险“灰犀牛”迫近

房地产税之所以受到社会关注，是因为它动了太多人的“奶酪”，千家万户私人利益直接受损，并且会有一些强势群体因此遭受更多利益损失。

胡润研究院发布的《2017胡润财富报告》显示，中国大陆拥有千万资产的“高净值家庭”数量达到147万，比去年增加13万，其中房产投资占到总财富90%的炒房者占15%;拥有亿万资产的“超高净值家庭”数量达到9.9万，由于2016、2017年两年房市火速升温，房产投资占总财富80%以上的炒房者在这部分人中的占比由2015年的10%上升至15%。

对于这部分“强势群体”，房地产税无异于“洪水猛兽”。因此，许多人都会担心房地产税一旦开征，会出现一些短期风险，如拥有较多住房的家庭抛售住房，有意向购房家庭需求减少，从而引起短期内新房和二手房市场供求关系及相关预期的较大程度逆转，市场严重供大于求，房价剧烈下挫，泡沫破裂，进而引起购房家庭断供、开发企业资金链断裂等问题。

不过在倪鹏飞看来，房地产税开征固然可能带来泡沫破裂的短期风险，但若因此推迟征收，必将贻误时机，酿成更严重的长期风险。当前房地产的价格和数量泡沫都比较严重，金融机构的房贷比例和居民部门债务率依然偏高，开发企业的负债也较高。据中国人民银行测算，2017年住房抵押贷款与房地产价值比达到59.3%，如果房价降幅超过50%以回到合理区间，则不少家庭的“贷款价值比”将小于1，将面临“弃房弃贷”的断供违约风险。

而目前，唯一抑制房价的方式就是行政调控。2016年10月以来，在从严调控不断加码的作用下，楼市急剧升温趋势得到了控制，通过各方主体博弈和角力，市场进入短暂的弱均衡状态。

但这一均衡并不稳定。《华夏时报》记者根据统计局发布的70城房价数据整理发现，自2018年4月以来，新建商品房住宅价格环比上涨的城市分别有58个、61个、63个和65个，7月内成交的商品房住宅均价高达8686.8元，环比上涨了1.3%，继续刷新历史最高值。

倪鹏飞指出，到目前，严厉的本轮调控政策已经持续一年多，尽管力度逐渐加重，范围不断扩大，但政策效果在边际下降。各类市场主体都存在试图通过各种“创新”措施来变现放松调控趋势，因城施策也造成了“炒房客”向非限购城市的转移，催生了更大范围城市房地产价格和数量泡沫。

而实质上，基础性的土地、财税和金融制度缺失及其经济利益机制的扭曲导致相关各方仍在推动房地产风险扩大。“如果不能在2025年之前将风险化解，危机就有可能在真实需求出现拐点的时刻全面爆发。”他对《华夏时报》记者表示。

建议初期仅对新交易或过户者征税

在倪鹏飞看来，开征房地产税是化解楼市与经济长期风险的制度性举措。当前的行政调控之所以无法阻止房地产风险扩大，是因为金融机构支持房地产消费和投资的热情、地方政府炒地和刺激房地产过度发展的内在冲动以及居民投资和投机房地产和开发企业冒险投资的动力都没有减弱。只有加快具有关键意义的基础性制度，即土地、财税和金融制度等改革，才能让房地产税替代土地出让金，让土地财政和土地融资退出，才能实现财税制度、金融制度和土地制度的回归性改革，从根本上化解房地产市场风险，实现“房子是用来住的”的定位。

同时，从经济结构角度来说，由于没有持有税，与其他金融和实业投资相比，房地产投资成本低而利润超高，导致全社会资金流向房地产，进而导致经济严重房地产化，阻碍科技创新和转型升级。

因此他指出，为规避短期，同时化解长期风险，应正确理解和准确把握总体原则，加快完成各项准备工作，选择合适时机果断开征房地产税。要通过制定全国性法律为房地产税开征创造法理依据，同时不能让立法延误了房地产税开征的时机，应该尽快启动立法程序并通过立法，让各地政府根据房地产市场的时机开征。

考虑到房地产税开征或对房地产市场产生较大影响，进而带来宏观经济风险，他建议实行仅对新交易或者过户(包括赠与和继承)的非经营性住房家庭开征房地产税的方案。在开征初期，可以暂时搁置存量住房，避开目前一些存量住房存在历史问题，使开征涉及面大大缩小，减少开征阻力小和市场影响。另一方面，以房地产过户作为机制，随着时间的推移，征收范围逐步扩大，经过两代人的时间，房地产税开征可以覆盖到全部房产，从而实现渐进式的自动全覆盖。对公司和个人的经营性房屋，则直接从房产税转制成房地产税。

也就是说，如果房地产不交易不过户，则目前拥有的存量住房不管多少均暂不开征，如果交易和过户，均要统计购买双双的拥有的住房存量，开征起征点面积以上房地产税。

在他设计的房地产税体系中，原来10项税种增减、合并和调整为6项税种，形成由企业所得税，个人所得税，增值税，房地产税，契税和印花税的房地产税收体系，其中自用5年以上且是家庭唯一生活用房交易，免征个人所得税。5年以内3年以上住房交易，征收20到50%的个人所得税。税率总体上可采取税率0.5-3%的区间内，税基按照房地产市场评估值计税依据，对房产原值一次减除40%至60%后的余值计算征收，起征点上可按人均建筑住房面积提供两个标准，由交税家庭自愿选择，一个是人均面积控制在40-50平米，另一个是户均面积控制在50-60平米。对于老弱病残孤等贫困或者特殊困难家庭，如目前拥有较大面积的住房，可制定明确政策标准予以减免。与此同时，对于个人和家庭租和购一定标准之下的个人所得税抵扣，全国性法律也应做出原则性和有区间的规定。