昆明住房限购政策解读 非本省户籍限购一套房

7月1日，昆明市人民政府办公厅印发《关于进一步稳定商品住房市场有关问题的通知》(以下简称通知)。

在主城五区和三个国家级开发(度假)园区范围内实施住房限购政策，非本省户籍且年满十八周岁同一身份自然人限购1套新建商品住房。

主城五区和三个国家级开发(度假)园区实施住房限购政策

通知明确，在昆明市五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡区、高新技术产业开发区、经济技术开发区、滇池旅游度假区(以下简称“主城五区和三个国家级开发(度假)园区”)范围内，暂停向已拥有上述区域内1套及以上住房(含新建商品住房、存量住房)的非本省户籍人士销售新建商品住房;暂停向未满十八周岁非本省户籍人士销售新建商品住房。

在上述区域内无住房(含新建商品住房、存量住房)的非本省户籍且年满十八周岁同一身份自然人限购1套新建商品住房。

商品住房实际销售价格不得高于预售价格

通知规定，在主城五区和三个国家级开发(度假)园区范围内，新申办商品住房预售许可证项目的房源和2017年1月1日后已取得商品住房预售许可证项目的未售房源(未网签)，须接受商品住房销售价格(含装修价格)管理。商品住房预售许可证发证机关具体负责商品住房销售价格管理。

新申办商品住房预售许可证项目的房源，应当同时申报预售价格，其预售价格应参照同区域、同项目、同品质、同类型新建商品住房合同网签备案价格确定;2017年1月1日后已取得商品住房预售许可证项目的未售房源(未网签)，其预售价格应参照本通知下发之日起最近一个月的同项目、同品质、同类型新建商品住房合同网签备案价格确定。

严格执行新建商品住房“一房一价”明码标价制度。房地产开发企业接受商品住房销售价格管理后，须在10日内一次性公开全部可售房源及预售价格。

商品住房实际销售价格不得高于预售价格，不得以“价外加价”等方式超出预售价格对外销售，不得收取任何未予标明的费用。自接受商品住房销售价格管理6个月内，每月实际销售均价不得高于同项目、同品质、同类型最近一个月的商品住房合同网签备案均价。预售价格6个月后方可申请调整，且每12个月内，商品住房合同网签备案均价上浮不得超过6%。

对不接受商品住房销售价格管理的房地产开发企业，暂停核发新建商品住房预售许可证，暂停办理商品住房现售备案手续，暂停办理新建商品住房买卖合同网签备案。

提高中低价位、中小套型普通商品住房在新建商品住房供应中的比例

通知要求，加快制定住房发展规划。结合昆明市经济社会发展水平，住房供需状况，人口变化情况，科学编制昆明市住房发展规划，明确住房发展重点和工作任务。积极推进土地供给侧结构性改革，加大普通商品住房用地供应力度，确保住宅用地供应平稳有序。

统筹安排昆明市近3年的住房建设所需用地，根据商品住房库存消化周期，适时调整各县(区)住宅用地供应规模、结构和时序。对经省级认定的重点产业项目和分期建设的已开工城中村改造项目，对未动工建设的地块，由县(区)政府进行研究，根据项目人口规模及周边教育卫生配套情况，在不突破项目总用地、总建筑规模、容积率，满足公建配套、交通承载力的前提下，可由房地产企业于2018年12月31日前申请调整商住比例。切实提高中低价位、中小套型普通商品住房在新建商品住房供应中的比例。

加强资金管控，降低企业杠杆率，强化土地抵押管理。对已核发过《商品房预售许可证》的同一《建设工程规划许可证》项目，6个月内未解除土地抵押的，不再核发新的《商品房预售许可证》。

加快培育住房租赁市场，扩大保障性住房覆盖面

培育发展租赁市场，积极完善“租购并举”住房制度，多渠道筹集公共租赁住房房源。进一步扩大保障性住房覆盖面，将城镇中等偏下收入住房困难家庭、具有全日制大学专科和非全日制本科及以上学历在昆就业创业人员、在城镇稳定就业的外来务工人员纳入住房保障范围。

严肃查处房地产市场违法违规行为

通知强调，加强房地产开发企业和房地产经纪机构商品房销售违法违规执法检查，严格查处不明码标价、违反“一房一价”规定、实际销售价格高于预售价格、恶意炒作、哄抬房价、炒买炒卖等违法违规行为。

政策解读

对于购房人群来说：

在昆明市五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡区、高新技术产业开发区、经济技术开发区、滇池旅游度假区(以下简称“主城五区和三个国家级开发(度假)园区”)范围内，暂停向已拥有上述区域内1套及以上住房(含新建商品住房、存量住房)的非本省户籍人士销售新建商品住房;暂停向未满十八周岁非本省户籍人士销售新建商品住房。在上述区域内无住房(含新建商品住房、存量住房)的非本省户籍且年满十八周岁同一身份自然人限购1套新建商品住房。

(1)暂停向已拥有上述区域内1套及以上住房(含新建商品住房、存量住房)的非本省户籍人士销售新建商品住房;

已经拥有一套住房的非云南户籍外地人不能再购买商品房，但没有住房的非云南户籍人士仍然可购买一套商品房。

(2)暂停向未满十八周岁非本省户籍人士销售新建商品住房;

非云南户籍购房人群不得用未成年子女名额购买昆明新建商品房。

(3)区域内无住房(含新建商品住房、存量住房)的非本省户籍且年满十八周岁同一身份自然人限购1套新建商品住房。

18岁以上的非云南户籍外省自然人可以购买一套新建商品房。

但是值得注意的是，通知里说的一直是非云南户籍不得购买新建商品房，却没有规定，非云南户籍是否可以购买昆明二手房。

这也是说，非云南户籍外地人可能会转而向二手房市场，是否会推高昆明二手房价，我们拭目以待。

不过，今年3月1日，昆明已经出台限贷政策。文件中对差别化住房信贷政策作出的调整为：

一、居民家庭购买普通住房的商业性个人贷款，仍按原政策执行，最低首付比例为20%;

二、对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款的最低首付比例为45%;

三、对拥有2套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。

且通知文件中，并没有限制云南本地居民购房。

也就是说，(1)云南户籍本地人仍可购买多套新建商品房。(贷款政策参考3月1日文件，首套房20%，二套房45%，三套房全款。)

(2)非云南户籍外地人可以在昆明购买一套新建商品房;

(3)如果非云南户籍外地人已经在昆明购买了一套房子，需要购买二套房的只能从二手房下手，且最低首付比例将为45%，如果之前已经有两套及以上住房的非云南户籍购房家庭，只能全款买房。

对于开发商来说：

(1)在主城五区和三个国家级开发(度假)园区范围内，新申办商品住房预售许可证项目的房源和2017年1月1日后已取得商品住房预售许可证项目的未售房源(未网签)，须接受商品住房销售价格(含装修价格)管理。商品住房预售许可证发证机关具体负责商品住房销售价格管理。

商品房需要接受政府价格管理，包含2017年1月1日以后未网签(还没卖)的新建商品房。

(2)新申办商品住房预售许可证项目的房源，应当同时申报预售价格，其预售价格应参照同区域、同项目、同品质、同类型新建商品住房合同网签备案价格确定;2017年1月1日后已取得商品住房预售许可证项目的未售房源(未网签)，其预售价格应参照本通知下发之日起最近一个月的同项目、同品质、同类型新建商品住房合同网签备案价格确定。

申报预售证的同时，需同时申报价格，且价格需与周边同类竞品项目价格相当。

(3)严格执行新建商品住房“一房一价”明码标价制度。房地产开发企业接受商品住房销售价格管理后，须在10日内一次性公开全部可售房源及预售价格。

昆明新建商品房需严格执行“一房一价”，要公开全部可售房源和价格，也就是说，开发商需公示所有可售房源及价格。

(4)商品住房实际销售价格不得高于预售价格，不得以“价外加价”等方式超出预售价格对外销售，不得收取任何未予标明的费用。自接受商品住房销售价格管理6个月内，每月实际销售均价不得高于同项目、同品质、同类型最近一个月的商品住房合同网签备案均价。预售价格6个月后方可申请调整，且每12个月内，商品住房合同网签备案均价上浮不得超过6%。

所售商品房不得收取除预售价格以外的其他费用。

商品房实际销售价格不得高于预售价格，价格需要与同区域内竞品价格相当。

昆明商品房预售价格6个月内可以申请调整一次，12月内调整价格不得超过6%。

例如：某商品房2018年1月1日取得商品房预售证，备案价格为10000元/㎡，2018年6月1日可申请调整价格一次，2018年12月1日可申请调整价格一次，但当年内，调整价格不得高于10000元/㎡*6%=600元。

但是，此次限价仅针对新建商品房，不针对二手房，昆明二手房价格是否会水涨船高?

(5)对不接受商品住房销售价格管理的房地产开发企业，暂停核发新建商品住房预售许可证，暂停办理商品住房现售备案手续，暂停办理新建商品住房买卖合同网签备案。

不接受商品房限价的开发商，将不再发放预售证，不办理商品房备案手续，不办理网签。

以上5条，核心点为，开发商所售商品房需实行“一房一价”，需要公开全部可售房源及预售价格，昆明正式进入限价城市。

加强住房和用地管理

(1)加快制定住房发展规划。结合昆明市经济社会发展水平，住房供需状况，人口变化情况，科学编制昆明市住房发展规划，明确住房发展重点和工作任务。积极推进土地供给侧结构性改革，加大普通商品住房用地供应力度，确保住宅用地供应平稳有序。统筹安排昆明市近3年的住房建设所需用地，根据商品住房库存消化周期，适时调整各县(区)住宅用地供应规模、结构和时序。对经省级认定的重点产业项目和分期建设的已开工城中村改造项目，对未动工建设的地块，由县(区)政府进行研究，根据项目人口规模及周边教育卫生配套情况，在不突破项目总用地、总建筑规模、容积率，满足公建配套、交通承载力的前提下，可由房地产企业于2018年12月31日前申请调整商住比例。切实提高中低价位、中小套型普通商品住房在新建商品住房供应中的比例。

提高中低价位、中小套型普通商品住房在新建商品住房供应中的比例。

昆明市场上，越来越多的改善型房源出现，如今，将会提高刚需、刚改的购房需求。

(2)加强资金管控，降低企业杠杆率，强化土地抵押管理。对已核发过《商品房预售许可证》的同一《建设工程规划许可证》项目，6个月内未解除土地抵押的，不再核发新的《商品房预售许可证》。

6个月内未解除土地抵押的开发商，不再核发新的《商品房预售许可证》。

培育租赁市场，扩大保障住房覆盖

(1)培育发展租赁市场，积极完善“租购并举”住房制度，多渠道筹集公共租赁住房房源。进一步扩大保障性住房覆盖面，将城镇中等偏下收入住房困难家庭、具有全日制大学专科和非全日制本科及以上学历在昆就业创业人员、在城镇稳定就业的外来务工人员纳入住房保障范围。

大力发展租赁市场，完善“租购并举”制度。

严肃查处房地产市场违法违规行为

(1)加强房地产开发企业和房地产经纪机构商品房销售违法违规执法检查，严格查处不明码标价、违反“一房一价”规定、实际销售价格高于预售价格、恶意炒作、哄抬房价、炒买炒卖等违法违规行为。

昆明房地产乱象整治专项行动7月1日启动。

总结

事实上，加强新建商品住房销售价格管理，对控制昆明新建商品房确实有很大好处，昆明房价连续上涨24个月，对于刚需购房者来说，昆明房价已经无力负担。

昆明市人民政府办公厅此次发布的《关于进一步稳定商品住房市场有关问题的通知》文件，贯彻坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持调控政策的连续性和稳定性，进一步稳定昆明市商品住房市场，也衷心希望能够让昆明房地产市场更加健康。