马光远：央行年内第三次降准如何影响房价走势?

6月24日，央行决定，从2018年7月5日起，下调国有大型商业银行、股份制商业银行、邮政储蓄银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率0.5个百分点。

鼓励5家国有大型商业银行和12家股份制商业银行运用定向降准和从市场上募集的资金，按照市场化定价原则实施“债转股”项目。支持“债转股”实施主体真正行使股东权利，参与公司治理，并推动混合所有制改革。

同时，邮政储蓄银行和城市商业银行、非县域农商行等中小银行应将降准资金主要用于小微企业贷款，着力缓解小微企业融资难融资贵问题。

这是继一月份和四月份降准之后，央行在2018年年内的第三次降准，总共释放资金7000亿。对于央行的这次降准，我第一时间在微博表示：

“降准是对的，企业流动性非常紧张，去杠杆是为了降低风险，但如果把企业都去杠杆去到资金链出问题，那比杠杆本身的风险都要大。去杠杆要有长期打算，要实事求是，不要为去杠杆而去杠杆。当然，降准也是因为经济下行压力很大。会不会受益房地产?说不会是不可能的，但目的肯定不是为了房地产。”

不同于过去两次降准，应该说，央行这一次降准，基本在外界的预期之中。无论是降准的必要性，还是降准的时机，都并不突然。

首先，从宏观经济而言，5月份以来的主要宏观指标显示，经济下行的压力之大，超过想象。投资增速只有6.1%，比4月份回落了0.9个百分点，其中基建投资同比增长只有9.4%。

消费也不乐观，社会消费品零售总额30359亿元，同比增长8.5%，增速比上月回落0.9个百分点。创15年新低。

其次，中美之间爆发的贸易战，增加了今年中国经济的不确定性，中美双方基本确定要对对方的500亿美元的货物加征关税，这势必影响中国今年外贸的情况，在中美两国爆发贸易战的同时，包括欧盟、俄罗斯、加拿大、印度、墨西哥等国针对美国的单边主义，都宣布了对美国加征关税的措施，全球贸易摩擦升级，全球经济蒙上阴影;

第三，中国的流动性紧张，已经从各个层面显示出来。民营企业违约的情况今年愈演愈烈，一季度的违约规模已经突破150亿，预计今年全年很有可能达到500亿的规模。而4月份出台的资管新规，打击了企业的表外融资，但表内融资的通道并没有宽松，在去杠杆的背景下，去杠杆有“过度”的趋势。

也就是说，无论是就实体经济，还是流动性的现状而言，这次降准可以说完全顺应市场的需求，就是我在微博中所言，不要为了去杠杆而去杠杆，不要为了治理洪水而把大家渴死。在去杠杆的过程中，如果不顾企业的死活，一味为去杠杆而去杠杆，造成的危险和杀伤力比杠杆本身还大，那就失去了去杠杆的意义。就此而言，我对本次降准仍然是支持的。

当然，正如外界所猜测的，这次降准，尽管是在股市持续下跌的情况下实施的，但几乎可以肯定地说，降准不会对股市有任何提升。同样，降准虽然名义上和房地产没有任何关系，但可以肯定地说，本次降准，最大的受益者，无疑仍然是房地产。

根据我们观察到的事实，每一次降准，可以肯定地说，对股市都没有任何作用，但每一次降准，和房地产总会产生强烈的共振。

4月份降准之后，我们看到，房地产的很多关键指标都出现了明显的反弹，一些地方的房价仍然具有很强的支撑，我相信，就心理预期而言，这一次也不例外。

特别是，在今年中国经济面临很大的压力的情况下，房地产作为稳定经济的重要工具，政府绝不会让房地产出现任何大的波动，维护房地产市场的稳定对于今年宏观经济至关重要。

但是，就房地产目前的基本面、短期趋势以及宏观环境而言。房地产的走势无疑处在最尴尬的境地。

本次降准对于房价走势的影响

就价格本身而言，房地产市场在经历2015年以来的三年上涨周期之后，无论是大城市，中等城市，还是小城市，房价都经历了一次史诗级的大涨，房价短期而言，基本都处在历史高位，各种需求都得到了满足。

特别是，由于货币化棚改的推动，连库存巨大的五六线城市，都出现了房价的翻番和火爆局面，可以肯定地说，这次基于政策救市而产生的房地产的三年大历史，正在接近尾声;

其次，就高层对房地产的态度而言，尽管房地产仍然是稳增长无可替代的选择，但高层对目前房价的上涨很显然是否定的，一些城市出现了明显的短期泡沫，如果再次刺激，房地产很可能危及中国实体经济的安全，高层不希望再次上涨，但也不希望房地产出现波动，实现这样的平衡，其实很难;

各种需求都基本释放到位，房价从短期而言，很多城市已经处在高位。如何在避免房地产波动的同时，能够维持价格不大起大落，是唯一的选项。

在这种情况下，尽管我认为中国90%以上的城市房价不高，但就短期市场的基本面而言，除了我多次说的一些房价明显偏低的城市，仍然可以出手买房之外，其他城市房价短期内再次出现明显上涨的概率很小，如果出于投资的考虑买房，暂时可以不用提上日程。

特别是，对一些房价已经很高的城市(包括一线)，现在出手买房最应该考虑的是机会成本;而对于其他的城市，目前很显然并非投资房地产最好的时机。

降准只是稳定房地产预期，避免在急速膨胀之后迅速调整，维持房地产市场的现状，而不是为了再次把泡沫吹大。我的建议是安心看球撸串喝啤酒，等世界杯结束后，再来看看市场有什么变化不迟。

最后需要提及的是，我对中国经济的感觉这十年来从来没有这么担心过，但愿我的感觉是错的，但愿我的担心是多余的。