投资商铺怎么选？商铺返租一定不能买吗？

投资商铺是一个长期的投资，这就涉及到保障和安全性问题。对于投资商铺来说，要想安全地坐收租金，一定要选择有银行做担保的、有收益保障的商铺。那么商铺该怎么选择呢？商铺返租能不能买呢？

1、商铺有哪些类型?

商铺主要分为临街商铺、社区型商铺、写字楼商铺等几个类型，各有其利弊。

写字楼商铺，市场资源比较，市场供应量有限，市场长期走势看好，适合中长期投资。写字楼投资特别要看中其地段价值。尤其要注重该地段的发展潜力，看今后是否会有更多的商业房产出现在周围，诸如写字楼、商铺等。

社区商铺，是住宅社区内的商铺，包括内铺和外铺，其经营对象主要是住宅社区及附近固定居民，多为便利店、药店、美容美发店等便民服务业态。社区先期商铺准入门槛一般比较低，其价格往往处于低位，投资风险也相对较小。业内人士认为，有社区人口的支持，社区商铺较易出租或转让，回报相对稳定。

临街店铺，投资者将拥有控制权，能够相对自由地选择出租或自行营业，并且能够根据市场定位，随时进行业态调整。此外，在投资临街店的过程中，投资回报率由租金决定，不必给任何一方承诺固定回报率。目前，大型写字楼和成熟的社区周边商铺招商情况较好，临近学校的店面更是一铺难求。因此，对于个人投资者而言，临街商铺的优势更大于大型商场内的店面。

2、商铺怎么选择?

投资商铺需要有独特的眼光,因为商铺的巨大投资和其不可变性,导致商铺投资中有诸多的不确定因素。不要理所当然地以为繁华地段的商铺就一定是旺铺,选购商铺一定要实地去“看”。

首先要看人流量,商铺的好坏最终决定于人流量。说到人流量无非是固定人流、流动人流、客运流,真正支撑商铺的是固定人流,其次是流动人流、客运流。

其次要看商铺周边人员结构,商铺区域内居住人口从事的职业和行业,直接影响商铺的市场消费,例如高档商品房区域内的高级白领人口比例高,其市场消费就高,而普通工薪阶层较密集区域,其购买力相对较低。

第三要看商铺周边产业结构,产业结构与职业或行业类别比例是相辅相成的。商圈内产业的迁移,会带来人口的迁移,例如金融机构进驻、办公大楼的增多自然造成对周边服务的需求。

最后是看马路的宽度,所谓“宽街无闹市,闹市无宽街”,越是人行道狭窄、马路不宽的街道,其人流量反而越大,商气也就越浓;而马路宽阔的街道,由于是交通主干道,其人气反而不易聚集。

3、商铺返租能买吗?

商铺返租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租投资者所购物业。返租模式分为短期返租和长期返租，时间不定。对普通投资者来说，在合同约定时间内，不用担心物业的租赁情况，还可以收到开发商的固定租金回报，诱惑很大。

但是我们需要明白几点，第一，好卖的物业不需要返租，不好卖才返租，这说明物业投资收益现阶段不明朗。第二，开发商为了规避风险，通过委托第三方经营管理公司与投资者签订返租或回购协议，一旦经营出现问题，投资者收益无法保障。第三，开发商将商铺分割成若干个小店面逐个出让，若没有留出足够的、必须的通道，一旦不能统一招租，将出现各商铺无法独立经营使用，从而造成业主权益得不到保障，权利无法行使。

所以投资商铺有风险，需谨慎，投资人要有独到的眼光，多实地查看。对于商铺返租一定要核查清楚商铺的人流量、地理位置等信息，不要贪小便宜，因小失大。