东莞房地双热后限购救场 房价或将转入下行通道

过去半年，房价地价的“高歌猛进”让东莞不可避免地成为本轮楼市调控中的一城。于东莞而言，这是史无前例的、最为严格的调控政策，楼市限购开始降临此地。

国庆期间，各地市调控如暴雨般密集出台，北京在9月30日首个发布调控政策后，苏州、天津、成都、合肥、深圳等城市陆续跟上。

2016年10月6日，东莞出台楼市调控政策，企图通过加大居住用地供应统筹力度、实施房价备案制度、实行住房限购政策、 完善差别化住房信贷政策来达到稳定地价和房价的目的。在刚结束的9月中，东莞新房成交均价已达15681元/平方米。同时，频出，楼面价冲高至25264元/平方米。

东莞首次限购

购房者不会忘记这次新政，因其中宣布东莞首次实行限购。

调控政策规定，自2016年10月7日起，东莞市对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭暂停销售新房;对拥有1套住房、无法提供购房之日前2年内在东莞逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社保的非户籍居民家庭，以及拥有2套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停向其销售新建商品住房。

东莞外来人口比重较大，调控政策对非莞籍首套住房并无影响，非本市户籍居民家庭仍可无条件购买首套。但是第二套房产交易就须接受户籍和社保、个税的缴纳限制。

东莞中原研究中心认为，新政重点在于抑制过热的投资及投机需求，同时明确支持合理的居住需求，保障刚需及改善需求的释放。

东莞的调控政策是套组合拳，在限购之外，还祭出令了限贷和限价的法宝。从限贷政策看，无房无贷、有贷款记录无房、有1套房贷款结清的首付比例均不低于3成;有1套房贷未结清首付不低于4成(新政前，有1套住房贷款未结清首付比例不低于3成)，2套及以上无法贷款。

限价方面，10月8日，东莞市多个房地产管理部门联合发布《关于新建商品住房销售价格实行备案制度的通知》，要求从即日起新房销售价格实行备案制度。经价格备案后，新房实际成交格不得高于备案格，也不得比备案价格下浮超过15%。。

德州地产副总经理朱延勇向第一财经记者表示，调控政策有利于东莞稳定房价。“过去一年东莞房价涨的很快，过热，调控出台有其必然性。整体而言，东莞新房供应量很少，过去一年消化了大量库存，现在必须让市场冷静下来。”

短期震荡长期看好

新政之前，东莞楼市一片红热。

据Q房网监测，东莞新房均价在2015年6月首次破万元达到10081元/平方米，此后数月震荡，曾一度下跌至“9”字头。但是从今年1月开始，东莞便稳定在10000元/平方米以上，并呈现每月上涨之态势，在9月时达到15681元/平方米的高价。

东莞中原监测数据显示，今年三季度东莞住宅网签面积达253.9万平，尽管同比下滑约4%，但网签金额创历史新高达379.1亿元，同比去年上涨45%，同比14年大涨182%。而9月，东莞住宅网签面积达108万平方米，是以往历史同期首次破百万。

天平的另一端是地价，东莞的土地市场比楼市更加疯狂。过去的9月中，东莞频出，资本围猎茶山、黄江、石牌等多个镇街。

先是9月7日，鲁能在茶山镇以楼面价12119元/平方米、溢价率高达505.95%的代价拿下茶山;来自广州的时代地产先后于9月19日、9月21日分别拿下石排和茶山土地，楼面价分别是9928元/平方米、12516元/平方米，溢价率分别是501.7%和410.72%。

动辄400%、500%的溢价率实在让人惶恐，但在黄江镇拍出的土地价格和溢价率却继续刷新东莞土地出让的历史新高。

9月22日，东莞黄江，北大资源以25264元/平方米的超高楼面价、662.22%的超高溢价率拿下黄江镇一宗6.17万平方米的土地，成就了东莞年度总价和单价的双料;9月27日，黄江土地溢价率再被刷新至689%，是融创以20421元/平方米的楼面价拿下的土地造就。

地方政府在本次调控政策中正式土地过热的问题。调控政策表示，将适当增加住房供应，挂牌公开出让的商住用地，土地溢价率超过一定比例的，由竞价转为竞配人才住房或保障性住房面积，或竞装配式建筑比例。

朱延勇告诉记者，东莞房价短期内必然会震荡，但是长期仍值得看好。“广深融城的步伐加快，但两地价格差很明显，而这将成为东莞房价的支撑。”

朱延勇预测：“东莞房价并不会大幅下调，浮动空间大概是5个点。因为开发商的资金压力不大，今年上半年，大家都卖的很好，资金也得到了回笼。”

据东莞中原研究部数据，前九月销售金额排行榜中，第一名的万科在东莞卖出9181套房产，成交金额为131亿元，同比去年数据增长45%;第二名碧桂园在东莞卖出6131套，成交金额为97亿元，同比增长120.4%;第三名光大地产在东莞卖出2901套，金额同比上涨18.7%。

合富辉煌东莞市场研究部总监李兴旺认为：“东莞楼市受深圳楼市影响极深，如果深圳房价下行，东莞表现不会太乐观。”10月4日，深圳调控政策出台，限购加强，可谓史上最严政策。目前，深圳个别区域二手房报价已出现20%的跌幅。